Версия для слабовидящих На главную страницу Поиск по сайту Написать администратору сайта Карта сайта
Гусевский городской округ
Город
Власть
Законодательство
Бизнес
Муниципальные услуги
Пресс-центр
Градостроительство, недвижимость и земельные ресурсы
Новости
Статьи
Нормативные документы
Продажа/аренда муниципального имущества
Перечень выданных разрешений на строительство и на ввод к эксплуатацию объектов капитального строительства
Градостроительное зонирование
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство
Справочная информация
Публичные слушания
Муниципальный земельный контроль
Информация для граждан, имеющих трех и более детей
Вопросы - ответы
Поиск по сайту:
Главная / Город / Градостроительство / Понятие определения кадастровой стоимости

Понятие определения кадастровой стоимости

26.12.2016

Кадастровая стоимость - это стоимость, установленная в результате проведения государственной оценки или в результате рассмотрения споров о результатах ее определения (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Следует отметить, что в этом же законе закреплены следующие основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (ст.24.18):

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая оценка, осуществляемая государственными органами, применяется для целей налогообложения, а также для расчета выкупной цены земельного участка.

Заинтересованными в оспаривании кадастровой стоимости лицами выступают юридические и физические лица, которые являются как владельцами, так и пользователями объектов недвижимости. Другими словами, лица, чьи имущественные права и интересы затрагиваются действующей кадастровой стоимость.

Стоит обратить внимание на то, что ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплен исчерпывающий перечень документов необходимый для обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Комиссия создана при каждом территориальном органе Росреестра.

На что стоит обратить внимание:

02.06.2016 внесены изменения в ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где из перечня документов исключена экспертиза отчета.

Помимо этого стоит отметить, что при составлении отчета эксперт-оценщик руководствуется, в том числе, Федеральными стандартами оценки (ФСО).

Пункт 11 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 7 содержит перечень того, что и в какой последовательности должен учитывать оценщик при формировании отчета об оценке объекта.

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и- продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Причиной обращений в комиссию является желание заинтересованного лица установить стоимость, учитывающую индивидуальные особенности конкретного объекта недвижимости.

За первое полугодие 2016 года в комиссию поступило 129 заявлений от заинтересованных лиц, при этом оспаривалась кадастровая стоимость в отношении 132 объектов недвижимости.

После рассмотрения, комиссий приняты положительные решения об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении объектов либо отклоняет заявление.

Основной причиной для принятия решения об отклонении заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является качество представленных отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

В нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015
№ 299 в части принципов существенности и обоснованности, оценщики используют объекты-аналоги, которые по качественным и количественным характеристикам не сопоставимы с оцениваемым объектом недвижимости.

В нарушение пункта 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, в части достоверности информации, оценщиками используется информация, не учитывающая особенностей рынка нашего региона или информация о суммах сделок из недостоверных источников. Так, например, при расчете корректировки (или отсутствии таковой) на местоположение, если оценщик не учитывает уникальность расположения оцениваемых объектов, а лишь принимает во внимание факт нахождения оцениваемых участков и участков-аналогов в том или ином районе, то, по мнению комиссии, следует отказ с мотивировкой «Нарушение п. 4 ФСО №3 в части принципа существенности».

Если участок относится к сегменту рынка по определенному виду разрешенного использования, а оценщиком найдены аналоги, которые относятся к другому сегменту рынка, это считается нарушением п. 4 ФСО №3 в части принципа обоснованности, и то же влечет за собой отказ.

Гусевский отдел

Управления Росреестра

по Калининградской области

А.А. Козьякова 

 

Фотогалерея
 6
 Все фотографии...
Погода
Погода на rp5.ru
Информация
Портал государственных услуг
Градостроительное зонирование
Личный кабинет
Правительство Калининградской области
Исполнение майских указов
Противодействие коррупции
Общественная приёмная Губернатора
Горячая линия по фактам вырубки древесины
Кадровый резерв
Государственный Интернет-Сайт правовой информации
Сайт газеты
Фонд жилищного и социального строительства
Сайт РФ для размещения информации о проведении торгов
Региональный информационный центр туризма Калининградской области
Рейтинг@Mail.ru